Der Tag der offenen Tür ist tot. Es lebe der Tag der offenen Tür.
Von Stefanos Chen
- 1. September 2020
Die Wohnung eines Fremden an einem faulen Sonntag zu überfüllen - der Sport so vieler New Yorker, die kaufen, mieten oder gaffen wollen - ist vielleicht nie derselbe.
Persönliche Vorführungen sind in New York nach einem monatelangen Verbot durch das Coronavirus wieder erlaubt, aber sie sind schwieriger zu planen, schwieriger zu besuchen und für ernsthafte Käufer reserviert.
Die virtuelle Tour, der ungeschickte Cousin des Tages der offenen Tür, ist also hier, um zu bleiben. Das Parsen seiner vielen Formen, vom überproduzierten Musikvideo bis zur wackeligen Live-Kamera, ist unerlässlich, um das Feld jetzt einzugrenzen, zu einer Zeit, in der aufgestautes Angebot den Markt überschwemmt und persönliche Touren schwer fassbar bleiben.
Als Schriftsteller der Auf dem Markt Kolumne, ich habe Hunderte von Wohnungen persönlich gesehen und Dutzende mehr durch abgehackte FaceTime-Anrufe mit maskierten Mitteln. Das Medium ist anders, aber die Tricks sind weitgehend gleich. Hier ist eine Einführung, was Video Ihnen sagen kann und was nicht und wie Sie das Beste aus dem nächstbesten herausholen können.
Das nackte Auge liegt
"Die Leute gehen davon aus, dass das, was Sie sehen, das ist, was Sie mit Video erhalten", sagte Allison Chiaramonte, eine Agentin bei Warburg Realty, und sie liegen falsch.
Ja, es ist schwieriger, einige Fehler im Video zu verbergen, z. B. eine winzige Küche oder ein veraltetes Badezimmer, aber das Format kann irreführend sein. Eine mittelmäßige acht Fuß hohe Decke könnte viel höher aussehen, wenn die Türrahmen hoch oder die Möbel niedrig sind. Ein gut beleuchtetes Wohnzimmer könnte die Tatsache verbergen, dass das Fenster einer Mauer zugewandt ist.
Während Live-Videoanrufen bittet Frau Chiaramonte den Agenten des Verkäufers, alle Lichter auszuschalten und durch die Räume zu schwenken. Ein erneuter Besuch der Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten ist auch wichtig, um zu beurteilen, wie viel natürliches Licht der Raum erhält.
Überprüfen Sie vor einem Videoanruf den Grundriss, der häufig am Ende der Foto-Diashow verfügbar ist, da ein ungewöhnliches Layout Ihre Tour beeinflussen kann. Hat das Schlafzimmer keinen Schrank? (Häufiger als Sie denken.) Befindet sich das Badezimmer neben der Küche? Ist das Foyer tot?
Beachten Sie die Quadratmeterzahl, aber achten Sie auf unscharfe Mathematik. Es gibt keinen universellen Standard für die Messung von Wohnraum, mit einigen Grundrissen einschließlich Schränken oder Außenwänden. In jedem Fall ist es nicht wahrscheinlich, dass der Agent ist Unterverkauf Achten Sie daher besonders auf Räume, die auf dem Papier klein aussehen.
Für ein Hauptschlafzimmer sollte 10-mal-10 genügend Platz lassen, um um das Bett herum zu manövrieren und Platz für einige Möbel zu lassen, sagte Frau Chiaramonte, aber viele New Yorker kommen mit viel weniger aus, also konzentrieren Sie sich auf seine Form und Funktionalität.
Was du nicht siehst
Ein Trick vor der Pandemie hält an: Agenten, die vor einer Tour ihre Schuhe ausziehen, damit die Böden nicht knarren und ihre Schritte nicht widerhallen, sagte Melissa Leifer, eine Agentin bei Keller Williams New York City.
Die Stadt ist ein lauter, stinkender Ort, und Ihre Tour sollte dies direkt ansprechen.
"Ich habe buchstäblich 25 Minuten in einem Raum verbracht, um zu sehen, ob Sie von oben Geräusche hören", sagte Ross Evangelista, ein Agent bei Berkshire Hathaway HomeServices. Seien Sie nicht schüchtern und bitten Sie Ihren Gastgeber, zu verweilen.
Das Verständnis des Quietschens und Stöhnens einer Wohnung kann jetzt besonders wichtig sein, da so viele Bewohner von zu Hause aus arbeiten und Agenten mit vielen Auflistungen, aber nur wenigen qualifizierten Leads Ihre Anfragen eher erfüllen.
"Die meisten Makler sind einfach froh, dass ich ihre Angebote sehen möchte", sagte Frau Leifer. "Also sagen sie: 'Sicher, du willst, dass ich einen Backflip mache?'"
Einige Fragen können ohne einen persönlichen Besuch einfach nicht gelöst werden. Fragen Sie jedoch, wie weit der Aufzug von der Wohnung entfernt ist, und achten Sie auf das Summen. Gibt es einen Müllschlucker in der Nähe oder die chemischen Dämpfe eines Waschraums? Steht die Wohnung vor einer belebten Straße oder einer lauten mechanischen Ausrüstung? Sie werden Ihre Schwelle für Irritationen ohne einen Besuch nicht kennen, aber die virtuelle Tour kann Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob sich die Reise lohnt.
Touren beginnen in der Lobby
Einige Videotouren, insbesondere hochproduktive Aufnahmen, lassen vermuten, dass es sich bei der Wohnung um eine Reihe von Schwenk-Glamour-Aufnahmen handelt. Ein Teil des Preises basiert aber auch auf den Gebäudeausstattungen (von denen die meisten geschlossen bleiben), dem Baupersonal und dem Weg vom Bordstein zu Ihrer Wohnung.
Bitten Sie den Vertreter des Verkäufers um eine Live-Tour, die in der Lobby beginnt, am Aufzug pausiert und auf dem Flur vor der Wohnung verweilt. Wie viele Einheiten befinden sich auf dem Boden? Erzwingt das Gebäude soziale Distanzierung und neue Aufzugsprotokolle? Sind die Gemeinschaftsräume renovierungsbedürftig?
"Dies ist kein Marketing-Video", sagte Natalie Eisen Newburgh, eine Agentin bei CORE. "Sie möchten die Kamera besonders langsam schwenken, Türen öffnen, Decken und Böden betrachten."
Die glänzenden zweiminütigen Musikvideos spielen immer noch eine Rolle: Achten Sie auf ihre Auslassungen. Hat sich die Kamera vom Badezimmer ferngehalten? Wurden die Vorhänge zugezogen? Wenn ein Live-Video geplant werden kann, fragen Sie nach den Fenstern, um ein Gefühl von Licht, Straßenverkehr und Ansichten zu erhalten.
Achten Sie nicht nur auf die Größe der Räume, sondern auch auf die Flure und Zwischenräume, die für den Fluss der Wohnung so wichtig sind. Ist das Foyer groß genug, um Ihre Straßenkleidung auszuziehen? Ist der Flur eng und dunkel? Müssen Sie durch ein Schlafzimmer gehen, um ins Badezimmer zu gelangen?
Einige Makler experimentieren mit 3D-Touren, bei denen Fotos zu interaktiven 360-Grad-Ansichten zusammengefügt werden. Matterport, ein Technologieunternehmen mit einem 3-D-Tool-Set, das von mehreren Maklern übernommen wurde, verfügt über eine Funktion, mit der Benutzer alle Abmessungen eines Raums, einschließlich Quadratmeterzahl und Höhe, verfolgen und messen können. Dies kann besonders auf dem Genossenschaftsmarkt hilfreich sein, wo Agenten aus Angst vor rechtlichen Risiken selten Quadratmeter schätzen, wenn sie die Größe falsch darstellen. Eigentumswohnungen hingegen werden die Fläche im Angebotsplan des Gebäudes auflisten, aber die fertige Wohnung kann immer noch erheblich von dieser Schätzung abweichen.
Hausaufgaben
Es gibt Warnzeichen, die selbst eine persönliche Tour nicht erkennen lässt. Potenzielle Käufer und Mieter sollten die Website des Department of Buildings nach Verstößen gegen das Gebäude durchsuchen, bei denen es sich möglicherweise um Deal Breaker handelt. Gibt es ungelöste Probleme mit Aufzügen? Gab es Berichte über Schimmel- oder Sanitärprobleme?
Immobiliendatenaggregatoren wie Zillow und Neighborhood Scout können dabei helfen, Nachbarschaftsmerkmale wie Kriminalstatistiken und Schulbewertungen zu identifizieren. Localize.city, ein Listing- und Datenunternehmen, hat ebenfalls einen Algorithmus zur Bewertung der Qualität des natürlichen Lichts für Tausende von Inseraten in New York City. Die Baustelle verfolgt auch Bauarbeiten in der Nähe, die die Nerven der Bewohner von Wohngebieten zerfressen oder eines Tages ihre freie Sicht blockieren könnten.
Sobald ein Käufer es ernst meint, sollte der Anwalt des Käufers das Protokoll der Genossenschafts- oder Eigentumswohnungsbehörde des Gebäudes überprüfen, sagte Frau Leifer. In den Besprechungsnotizen könnten unter anderem Hinweise auf frühere Bettwanzenbefall, die finanzielle Gesundheit des Gebäudes, die Eigennutzungsrate und anstehende Bewertungen enthalten sein.
"Wenn Sie diese Due Diligence nicht bekommen können", sagte sie, "kaufen Sie sie nicht."
Stefanos Chen ist ein Immobilienreporter mit Sitz in New York. Nach fünf Jahren beim Wall Street Journal, wo er als Reporter und Multimedia-Produzent tätig war, kam er 2017 zu The Times. @stefanoschen
