La casa abierta está muerta. Viva la casa abierta.
Por Stefanos Chen
- 1 de septiembre de 2020
Abarrotar el apartamento de un extraño en un domingo perezoso, el deporte de tantos neoyorquinos que buscan comprar, alquilar o quedarse boquiabiertos, puede que nunca sea lo mismo.
Las exhibiciones en persona se permiten una vez más en la ciudad de Nueva York, después de una prohibición de meses provocada por el coronavirus, pero son más difíciles de programar, más difíciles de asistir y reservadas para compradores serios.
Así que la visita virtual, la incómoda prima de la jornada de puertas abiertas, llegó para quedarse. Analizar sus muchas formas, desde el video musical superproducido hasta la cámara en vivo inestable, es esencial para reducir el campo ahora, en un momento en que la oferta reprimida está inundando el mercado y las giras en persona siguen siendo difíciles de alcanzar.
Como escritor de la En el mercado columna, he visto cientos de apartamentos en persona y docenas más a través de llamadas entrecortadas de FaceTime con agentes enmascarados. El medio es diferente, pero los trucos son básicamente los mismos. Aquí hay una introducción a lo que el video puede y no puede decirle, y cómo aprovechar al máximo la siguiente mejor opción.
El ojo desnudo miente
“La gente asume que lo que ves es lo que obtienes con el video”, dijo Allison Chiaramonte, agente de Warburg Realty, y se equivocan.
Sí, es más difícil ocultar algunos defectos en un video, como una cocina pequeña o un baño anticuado, pero el formato puede ser engañoso. Un techo mediocre de dos metros y medio podría parecer mucho más alto si los marcos de las puertas son altos o los muebles son bajos. Una sala de estar bien iluminada podría ocultar el hecho de que la ventana da a una pared de ladrillos.
Durante las videollamadas en vivo, Chiaramonte le pide al agente del vendedor que apague todas las luces y recorra las habitaciones. Volver a visitar el apartamento en diferentes momentos del día también es importante para medir la cantidad de luz natural que recibe el espacio.
Antes de una videollamada, revise el plano del piso, a menudo disponible al final de la presentación de diapositivas de fotos de la lista, porque un diseño extraño puede informar su recorrido. ¿El dormitorio no tiene armario? (Más común de lo que cree). ¿El baño está al lado de la cocina? ¿Es el vestíbulo un espacio muerto?
Tenga en cuenta los pies cuadrados, pero tenga cuidado con las matemáticas confusas. No existe un estándar universal sobre cómo medir el espacio habitable, con algunos planos de planta que incluyen armarios o paredes exteriores. En cualquier caso, no es probable que el agente sea subasta el tamaño, así que preste mucha atención a las habitaciones que parecen pequeñas en el papel.
Para un dormitorio principal, 10 por 10 deben dejar suficiente espacio para maniobrar alrededor de la cama y dejar espacio para algunos muebles, dijo Chiaramonte, pero muchos neoyorquinos se conforman con mucho menos, así que concéntrese en su forma y funcionalidad.
Lo que no ves
Una estratagema prepandémica perdura: los agentes que se quitan los zapatos antes de una gira para que los pisos no crujen y sus pasos no hagan eco, dijo Melissa Leifer, agente de Keller Williams en la ciudad de Nueva York.
La ciudad es un lugar ruidoso y maloliente, y su recorrido debe abordar eso de frente.
“He pasado literalmente 25 minutos en una habitación solo para ver si escuchas ruido en el piso de arriba”, dijo Ross Evangelista, un agente de Berkshire Hathaway HomeServices. No sea tímido para pedirle a su anfitrión que se entretenga.
Comprender los chirridos y gemidos de un apartamento puede ser especialmente importante ahora que tantos residentes trabajan desde casa, y es más probable que los agentes de hoy, con muchos listados pero pocos clientes potenciales calificados, satisfagan sus solicitudes.
“La mayoría de los corredores están felices de que quiero ver” sus listados, dijo la Sra. Leifer. "Entonces me dicen, 'Claro, ¿quieres que haga una voltereta hacia atrás?'"
Algunas preguntas simplemente no se pueden resolver sin una visita en persona, pero pregunte qué tan lejos está el ascensor del apartamento y escuche su zumbido. ¿Hay un vertedero de basura cerca o los vapores químicos de una lavandería? ¿El apartamento da a una avenida muy transitada o equipos mecánicos ruidosos? No conocerá su umbral de irritación sin una visita, pero el recorrido virtual puede ayudarlo a decidir si vale la pena hacer el viaje.
Los recorridos comienzan en el vestíbulo
Algunos recorridos en video, especialmente las grabaciones de alta producción, lo llevarían a creer que el apartamento es una serie de tomas panorámicas de glamour. Pero una parte del precio también se basa en las comodidades del edificio (la mayoría de las cuales permanecen cerradas), el personal del edificio y la caminata desde la acera hasta su apartamento.
Pídale al agente del vendedor un recorrido en vivo que comience en el vestíbulo, se detenga en el ascensor y se demore en el pasillo fuera del apartamento. ¿Cuántas unidades hay en el suelo? ¿El edificio refuerza el distanciamiento social y los nuevos protocolos de ascensores? ¿Los espacios comunes necesitan renovación?
“Este no es un video de marketing”, dijo Natalie Eisen Newburgh, agente de CORE. "Quieres mover la cámara más lentamente, abrir puertas, mirar techos y pisos".
Los videos musicales brillantes de dos minutos todavía juegan un papel: busque sus omisiones. ¿La cámara se mantuvo alejada del baño? ¿Estaban corridas las cortinas? Cuando se pueda programar un video en vivo, pida ver fuera de las ventanas para tener una sensación de luz, tráfico de la calle y vistas.
Preste atención no solo al tamaño de las habitaciones, sino también a los pasillos y espacios intersticiales que son tan importantes para el flujo del apartamento. ¿Es el vestíbulo lo suficientemente grande como para cambiarse la ropa de calle? ¿El pasillo es estrecho y oscuro? ¿Tienes que atravesar un dormitorio para llegar al baño?
Algunas corredurías están experimentando con recorridos en 3-D que unen fotos para crear vistas interactivas de 360 grados. Matterport, una empresa de tecnología con un conjunto de herramientas 3-D adoptado por varias casas de bolsa, tiene una función que permite a los usuarios rastrear y medir todas las dimensiones de una habitación, incluidos los pies cuadrados y la altura. Esto puede ser especialmente útil en el mercado de las cooperativas, donde los agentes rara vez estiman los pies cuadrados por temor a los riesgos legales si tergiversan el tamaño. Los condominios, por otro lado, incluirán los pies cuadrados en el plan de oferta del edificio, pero el apartamento terminado aún puede diferir significativamente de esa estimación.
Tarea
Hay señales de advertencia que ni siquiera un recorrido en persona revelará. Los posibles compradores e inquilinos deben buscar en el sitio web del Departamento de Edificios las infracciones de edificios que podrían ser un factor decisivo. ¿Hay problemas de ascensores sin resolver? ¿Ha habido informes de problemas de moho o plomería?
Los agregadores de datos inmobiliarios, como Zillow y Neighborhood Scout, pueden ayudar a identificar las características del vecindario, incluidas las estadísticas de delitos y las calificaciones de las escuelas. Localize.city, una empresa de listados y datos, también ha creado un algoritmo para calificar calidad de la luz natural para miles de anuncios en la ciudad de Nueva York. El sitio también rastrea los trabajos de construcción cercanos que podrían enfriar los nervios de los residentes confinados en sus hogares o algún día bloquear sus puntos de vista abiertos.
Una vez que el comprador se toma en serio el procedimiento, el abogado del comprador debe revisar las minutas de la cooperativa del edificio o de la junta de condominios, dijo Leifer. Enterradas en las notas de la reunión podrían haber pistas sobre infestaciones de chinches en el pasado, la salud financiera del edificio, la tasa de ocupación de los propietarios y las próximas evaluaciones, entre otras ideas.
"Si no puede obtener esa diligencia debida", dijo, "no lo compre".
Stefanos Chen es un reportero de bienes raíces con base en Nueva York. Se unió a The Times en 2017 después de cinco años con The Wall Street Journal, donde fue reportero y productor multimedia. @stefanoschen
