La journée portes ouvertes est morte. Vive les portes ouvertes.
Par Stefanos Chen
- 1 septembre 2020
Surpasser l'appartement d'un inconnu un dimanche paresseux - le sport de tant de New-Yorkais qui cherchent à acheter, à louer ou à admirer - ne sera peut-être jamais le même.
Les projections en personne sont à nouveau autorisées à New York, après une interdiction de plusieurs mois provoquée par le coronavirus, mais elles sont plus difficiles à planifier, plus difficiles à assister et réservées aux acheteurs sérieux.
La visite virtuelle, le cousin maladroit des portes ouvertes, est donc là pour rester. L'analyse de ses nombreuses formes, du clip vidéo surproduit à la caméra en direct tremblante, est essentielle pour restreindre le champ maintenant, à un moment où l'offre refoulée inonde le marché et les visites en personne restent insaisissables.
En tant qu'écrivain du Sur le marché colonne, j'ai vu des centaines d'appartements en personne, et des dizaines d'autres à travers appels FaceTime saccadés avec des agents masqués. Le médium est différent, mais les astuces sont en grande partie les mêmes. Voici un aperçu de ce que la vidéo peut et ne peut pas vous dire, et comment tirer le meilleur parti de la prochaine meilleure chose.
L'œil nu se trouve
«Les gens supposent que ce que vous voyez est ce que vous obtenez avec la vidéo», a déclaré Allison Chiaramonte, un agent de Warburg Realty, et ils se trompent.
Oui, il est plus difficile de cacher certains défauts sur la vidéo, comme une petite cuisine ou une salle de bain datée, mais le format peut être trompeur. Un plafond médiocre de huit pieds pourrait paraître beaucoup plus haut si les cadres de porte sont hauts ou si les meubles sont bas. Un salon bien éclairé pourrait cacher le fait que la fenêtre fait face à un mur de briques.
Pendant les appels vidéo en direct, Mme Chiaramonte demande à l'agent du vendeur d'éteindre toutes les lumières et de faire le tour des pièces. Revisiter l'appartement à différents moments de la journée est également important pour évaluer la quantité de lumière naturelle que l'espace reçoit.
Avant un appel vidéo, examinez le plan d'étage, souvent disponible à la fin du diaporama de photos de la liste, car une mise en page étrange peut éclairer votre visite. La chambre n'a-t-elle pas de placard? (Plus courant que vous ne le pensez.) La salle de bain est-elle à côté de la cuisine? Le foyer est-il un espace mort?
Notez la superficie en pieds carrés, mais méfiez-vous des mathématiques floues. Il n'y a pas de norme universelle sur la façon de mesurer l'espace habitable, avec certains plans d'étage comprenant des placards ou des murs extérieurs. Dans tous les cas, il est peu probable que l'agent soit sous-vente la taille, alors portez une attention particulière aux pièces qui semblent petites sur le papier.
Pour une chambre principale, 10 sur 10 devrait laisser suffisamment d'espace pour manœuvrer autour du lit et laisser de la place pour certains meubles, a déclaré Mme Chiaramonte, mais de nombreux New-Yorkais se contentent de beaucoup moins, alors concentrez-vous sur sa forme et sa fonctionnalité.
Ce que vous ne voyez pas
Un stratagème pré-pandémique perdure: des agents qui enlèvent leurs chaussures avant une tournée pour que les sols ne craquent pas et que leurs pas ne résonnent pas, a déclaré Melissa Leifer, un agent de Keller Williams à New York.
La ville est un endroit bruyant et malodorant, et votre visite devrait aborder ce problème de front.
«J'ai littéralement passé 25 minutes dans une pièce juste pour voir si vous entendez du bruit à l'étage», a déclaré Ross Evangelista, un agent de Berkshire Hathaway HomeServices. N'hésitez pas à demander à votre hôte de s'attarder.
Comprendre les grincements et les gémissements d'un appartement peut être particulièrement important maintenant que tant de résidents travaillent à domicile, et les agents d'aujourd'hui, avec beaucoup d'annonces mais peu de prospects qualifiés, sont plus susceptibles de répondre à vos demandes.
«La plupart des courtiers sont simplement heureux que je veuille voir» leurs inscriptions, a déclaré Mme Leifer. «Alors ils se disent: 'Bien sûr, tu veux que je fasse un back flip?'»
Certaines questions ne peuvent tout simplement pas être résolues sans une visite en personne, mais demandez à voir à quelle distance l'ascenseur est de l'appartement et écoutez son bourdonnement. Y a-t-il une chute à déchets à proximité ou les vapeurs chimiques d'une buanderie? L'appartement fait-il face à une avenue très fréquentée ou à un équipement mécanique bruyant? Vous ne connaîtrez pas votre seuil d'irritation sans visite, mais la visite virtuelle peut vous aider à décider si cela vaut la peine de faire le voyage.
Les visites commencent dans le hall
Certaines tournées vidéo, en particulier les enregistrements à haute production, laissent penser que l'appartement est une série de prises de vue panoramiques glamour. Mais une partie du prix dépend également des équipements du bâtiment (dont la plupart restent fermés), du personnel du bâtiment et de la marche entre le trottoir et votre appartement.
Demandez à l'agent du vendeur une visite en direct qui commence dans le hall, s'arrête à l'ascenseur et s'attarde dans le couloir à l'extérieur de l'appartement. Combien d'unités y a-t-il sur le sol? Le bâtiment applique-t-il la distanciation sociale et les nouveaux protocoles d'ascenseur? Les espaces communs ont-ils besoin d'être rénovés?
«Ce n'est pas une vidéo marketing», a déclaré Natalie Eisen Newburgh, un agent de CORE. «Vous voulez faire un panoramique de la caméra très lentement, ouvrir les portes, regarder les plafonds et les sols.»
Les clips vidéo brillants de deux minutes jouent toujours un rôle: recherchez leurs omissions. La caméra s'est-elle éloignée de la salle de bain? Les rideaux ont-ils été tirés? Lorsqu'une vidéo en direct peut être programmée, demandez à voir à l'extérieur des fenêtres pour une impression de lumière, de trafic routier et de vues.
Faites attention non seulement à la taille des pièces, mais également aux couloirs et aux espaces interstitiels qui sont si importants pour le flux de l'appartement. Le foyer est-il assez grand pour changer vos vêtements de ville? Le couloir est-il étroit et sombre? Devez-vous traverser une chambre pour accéder à la salle de bain?
Certaines maisons de courtage expérimentent des visites 3D qui assemblent des photos pour créer des vues interactives à 360 degrés. Matterport, une entreprise de technologie avec un ensemble d'outils 3D adopté par plusieurs maisons de courtage, dispose d'une fonctionnalité qui permet aux utilisateurs de tracer et de mesurer toutes les dimensions d'une pièce, y compris la superficie et la hauteur. Cela peut être particulièrement utile sur le marché des coopératives, où les agents estiment rarement la superficie en pieds carrés par crainte des risques juridiques s'ils dénaturent la taille. Les condos, en revanche, indiqueront la superficie en pieds carrés dans le plan d'offre de l'immeuble, mais l'appartement fini peut encore différer de manière significative de cette estimation.
Devoirs
Il y a des signes avant-coureurs que même une visite en personne ne révélera pas. Les acheteurs et les locataires potentiels doivent rechercher sur le site Web du ministère des Bâtiments des violations de construction qui pourraient être des ruptures de transaction. Y a-t-il des problèmes d'ascenseur non résolus? Des problèmes de moisissure ou de plomberie ont-ils été signalés?
Les agrégateurs de données immobilières, comme Zillow et Neighborhood Scout, peuvent aider à identifier les caractéristiques du quartier, y compris les statistiques de la criminalité et les évaluations des écoles. Localize.city, une société de référencement et de données, a également créé un algorithme pour évaluer les qualité de la lumière naturelle pour des milliers d'annonces à New York. Le site suit également les travaux de construction à proximité qui pourraient ébranler les nerfs des résidents confinés à la maison ou bloquer un jour leurs vues dégagées.
Une fois qu'un acheteur est sérieux au sujet de la poursuite, l'avocat de l'acheteur devrait examiner le procès-verbal de la coopérative ou du conseil de copropriété de l'immeuble, a déclaré Mme Leifer. Les notes de réunion pourraient contenir des indices sur les infestations passées de punaises de lit, la santé financière du bâtiment, le taux d'occupation par le propriétaire et les évaluations à venir, entre autres informations.
«Si vous ne pouvez pas obtenir cette diligence raisonnable», dit-elle, «ne l'achetez pas.»
Stefanos Chen est un journaliste immobilier basé à New York. Il a rejoint le Times en 2017 après cinq ans au Wall Street Journal, où il était reporter et producteur multimédia. @stefanoschen
