La casa aperta è morta. Lunga vita all'open house.

Di Stefanos Chen

  • 1 settembre 2020

Affollare l'appartamento di uno sconosciuto in una pigra domenica - lo sport di tanti newyorkesi che cercano di comprare, affittare o stupire - potrebbe non essere più lo stesso.

Le proiezioni di persona sono nuovamente consentite a New York City, dopo un divieto di un mese causato dal coronavirus, ma sono più difficili da programmare, più difficili da partecipare e riservate agli acquirenti seri.

Quindi il tour virtuale, il goffo cugino dell'open house, è qui per restare. Analizzare le sue molte forme, dal video musicale sovrapprodotto alla cam in diretta traballante, è essenziale per restringere il campo ora, in un momento in cui l'offerta repressa sta invadendo il mercato ei tour di persona rimangono sfuggenti.

Come scrittore di Sul mercato colonna, ho visto centinaia di appartamenti di persona e dozzine di più chiamate FaceTime instabili con agenti mascherati. Il mezzo è diverso, ma i trucchi sono in gran parte gli stessi. Ecco un primer su ciò che il video può e non può dirti e come ottenere il massimo dalla prossima cosa migliore.

L'occhio nudo mente

Chiedi di vedere l'appartamento con le luci spente e assicurati di controllare la vista da ogni finestra, non solo per avere un'idea della luce naturale, ma se la stanza si affaccia su un incrocio trafficato.  
Chiedi di vedere l'appartamento con le luci spente e assicurati di controllare la vista da ogni finestra, non solo per avere un'idea della luce naturale, ma se la stanza si affaccia su un incrocio trafficato. Credito… Bernadette Pava 

"La gente presume che quello che vedi sia quello che ottieni con il video", ha detto Allison Chiaramonte, un agente della Warburg Realty, e si sbagliano.

Sì, è più difficile nascondere alcuni difetti in video, come una piccola cucina o un bagno datato, ma il formato può essere fuorviante. Un soffitto mediocre di otto piedi potrebbe sembrare molto più alto se i telai delle porte sono alti o i mobili sono bassi. Un soggiorno ben illuminato potrebbe nascondere il fatto che la finestra si affaccia su un muro di mattoni.

Durante le videochiamate in diretta, la signora Chiaramonte chiede all'agente del venditore di spegnere tutte le luci e fare una panoramica delle stanze. Rivisitare l'appartamento in diversi momenti della giornata è anche importante per valutare quanta luce naturale riceve lo spazio.

Prima di una videochiamata, rivedi la planimetria, spesso disponibile alla fine della presentazione di foto dell'elenco, perché un layout strano può informare il tuo tour. La camera da letto non ha un armadio? (Più comune di quanto pensi.) Il bagno è vicino alla cucina? Il foyer è uno spazio morto?

Nota la metratura, ma fai attenzione alla matematica sfocata. Non esiste uno standard universale su come misurare lo spazio vivibile, con alcune planimetrie che includono armadi o pareti esterne. In ogni caso, non è probabile che l'agente lo sia svendita le dimensioni, quindi presta molta attenzione alle stanze che sembrano piccole sulla carta.

Per una camera da letto principale, 10 x 10 dovrebbe lasciare abbastanza spazio per muoversi intorno al letto e lasciare spazio per alcuni mobili, ha detto la signora Chiaramonte, ma molti newyorkesi si accontentano di molto meno, quindi concentrati sulla sua forma e funzionalità.

Quello che non vedi

L'altezza del soffitto è importante mentre siamo rinchiusi a casa. Questo appartamento del dopoguerra ha soffitti di otto piedi e mezzo, ma un arredamento intelligente può far sembrare lo spazio più alto. Richiedi le dimensioni.
L'altezza del soffitto è importante mentre siamo rinchiusi a casa. Questo appartamento del dopoguerra ha soffitti di otto piedi e mezzo, ma un arredamento intelligente può far sembrare lo spazio più alto. Chiedete le dimensioni. Credito ... Warburg Realty

Uno stratagemma pre-pandemico dura: agenti che si tolgono le scarpe prima di un tour in modo che i pavimenti non scricchiolino e i loro passi non risuonano, ha detto Melissa Leifer, un agente di Keller Williams New York City.

La città è un luogo rumoroso e puzzolente e il tuo tour dovrebbe affrontare questo problema.

"Ho letteralmente trascorso 25 minuti in una stanza solo per vedere se sentirai rumore dal piano di sopra", ha detto Ross Evangelista, un agente con Berkshire Hathaway HomeServices. Non essere timido nel chiedere al tuo ospite di soffermarsi.

Capire i cigolii e i gemiti di un appartamento può essere particolarmente importante ora che così tanti residenti lavorano da casa e gli agenti oggi, con molte inserzioni ma pochi contatti qualificati, sono più propensi a soddisfare le tue richieste.

"La maggior parte dei broker è semplicemente felice che io voglia vedere" i loro elenchi, ha detto la signora Leifer. "Quindi dicono, 'Certo, vuoi che esegua un back flip?'"

Alcune domande semplicemente non possono essere risolte senza una visita di persona, ma chiedi di vedere quanto è lontano l'ascensore dall'appartamento e ascolta il suo ronzio. C'è uno scivolo della spazzatura nelle vicinanze o i fumi chimici di una lavanderia? L'appartamento si affaccia su un viale trafficato o su apparecchiature meccaniche rumorose? Non conoscerai la tua soglia di irritazione senza una visita, ma il tour virtuale può aiutarti a decidere se vale la pena fare il viaggio.

I tour iniziano nella hall

Sii consapevole di ciò che non viene mostrato. Il bagno non è raffigurato? Il tour virtuale si avvicina alla cucina? Questa camera da letto fotogenica non ha un armadio.
Sii consapevole di ciò che non viene mostrato. Il bagno non è raffigurato? Il tour virtuale si avvicina alla cucina? Questa camera da letto fotogenica non ha un armadio. Credito… Bernadette Pava

Alcuni video tour, in particolare registrazioni ad alta produzione, ti porterebbero a credere che l'appartamento sia una serie di panoramiche scatti glamour. Ma una parte del prezzo si basa anche sui servizi dell'edificio (la maggior parte dei quali rimane chiusa), sul personale dell'edificio e sul percorso dal marciapiede fino al tuo appartamento.

Chiedi all'agente del venditore un tour dal vivo che inizia nella hall, si ferma all'ascensore e si sofferma nel corridoio fuori dall'appartamento. Quante unità ci sono sul pavimento? L'edificio impone l'allontanamento sociale e nuovi protocolli per gli ascensori? Gli spazi comuni necessitano di ristrutturazione?

"Questo non è un video di marketing", ha detto Natalie Eisen Newburgh, un agente del CORE. "Vuoi fare una panoramica della videocamera molto lentamente, aprire le porte, guardare soffitti e pavimenti."

I lucidi video musicali di due minuti giocano ancora un ruolo: cerca le loro omissioni. La telecamera è uscita dal bagno? Le tende erano tirate? Quando è possibile programmare un video dal vivo, chiedere di vedere fuori dalle finestre per un senso di luce, traffico stradale e viste.

Presta attenzione non solo alle dimensioni delle stanze, ma anche ai corridoi e agli spazi interstiziali che sono così importanti per il flusso dell'appartamento. L'atrio è abbastanza grande per cambiarti i vestiti di strada? Il corridoio è stretto e buio? Devi attraversare una camera da letto per raggiungere il bagno?

Alcuni broker stanno sperimentando tour 3-D che uniscono le foto per creare visualizzazioni interattive a 360 gradi. Matterport, una società tecnologica con un set di strumenti 3-D adottato da diversi broker, ha una funzionalità che consente agli utenti di tracciare e misurare tutte le dimensioni di una stanza, inclusi metratura e altezza. Ciò può essere particolarmente utile nel mercato cooperativo, dove gli agenti raramente stimano la metratura per paura di rischi legali se ne travisano le dimensioni. I condomini, d'altra parte, elencheranno la metratura nel piano di offerta dell'edificio, ma l'appartamento finito può ancora differire significativamente da quella stima.

Compiti a casa

Ci sono segnali di pericolo che nemmeno un tour di persona rivelerà. I potenziali acquirenti e affittuari dovrebbero cercare nel sito Web del Dipartimento degli edifici le violazioni degli edifici che potrebbero essere interruzioni di accordi. Ci sono problemi irrisolti con gli ascensori? Sono stati segnalati problemi di muffa o impianti idraulici?

Alcuni siti Web utilizzano dati pubblici e proprietari per plasmare la tua decisione. Localize.city ha una funzione che valuta la qualità della luce solare per migliaia di annunci a New York.
Alcuni siti Web utilizzano dati pubblici e proprietari per plasmare la tua decisione. Localize.city ha una funzione che valuta la qualità della luce solare per migliaia di annunci a New York.Credit… localize.city

Gli aggregatori di dati immobiliari, come Zillow e Neighbourhood Scout, possono aiutare a identificare le caratteristiche del quartiere, comprese le statistiche sulla criminalità e le valutazioni delle scuole. Localize.city, una società di elenchi e dati, ha anche creato un algoritmo per la valutazione del file qualità della luce naturale per migliaia di annunci a New York City. Il sito tiene traccia anche dei lavori di costruzione nelle vicinanze che potrebbero logorare i nervi dei residenti in casa o un giorno bloccare le loro visuali.

Una volta che un acquirente è seriamente intenzionato a procedere, l'avvocato dell'acquirente dovrebbe rivedere i verbali della cooperativa o del consiglio di condominio dell'edificio, ha detto la signora Leifer. Sepolti nelle note della riunione potrebbero essere indizi sulle infestazioni di cimici dei letti passate, sulla salute finanziaria dell'edificio, sul tasso di occupazione dei proprietari e sulle valutazioni imminenti, tra le altre intuizioni.

"Se non riesci a ottenere la dovuta diligenza", ha detto, "non comprarla".

Stefanos Chen è un giornalista immobiliare, con sede a New York. È entrato a far parte del Times nel 2017 dopo cinque anni con The Wall Street Journal, dove era reporter e produttore multimediale. @stefanoschen