A visitação pública está morta. Viva a casa aberta.
Por Stefanos Chen
- 1 de setembro de 2020
Lotar o apartamento de um estranho em um domingo preguiçoso - o esporte de tantos nova-iorquinos que procuram comprar, alugar ou ficar pasmo - pode nunca ser o mesmo.
As exibições presenciais são mais uma vez permitidas na cidade de Nova York, depois de um mês de proibição provocada pelo coronavírus, mas são mais difíceis de agendar, mais difíceis de comparecer e reservadas para compradores sérios.
Portanto, o tour virtual, o estranho primo da visitação pública, veio para ficar. Analisar suas muitas formas, do videoclipe superproduzido à câmera ao vivo instável, é essencial para estreitar o campo agora, em um momento em que a oferta reprimida está inundando o mercado e as turnês presenciais ainda são difíceis de encontrar.
Como escritor do No mercado coluna, vi centenas de apartamentos pessoalmente e dezenas de outros por meio de chamadas do FaceTime agitadas com agentes mascarados. O meio é diferente, mas os truques são basicamente os mesmos. Aqui está uma introdução sobre o que o vídeo pode ou não dizer a você e como aproveitar ao máximo a próxima melhor coisa.
The Naked Eye Lies
“As pessoas presumem que o que você vê é o que você obtém com o vídeo”, disse Allison Chiaramonte, uma agente da Warburg Realty, e estão erradas.
Sim, é mais difícil esconder algumas falhas no vídeo, como uma pequena cozinha ou um banheiro datado, mas o formato pode ser enganoso. Um teto medíocre de 2,5 metros pode parecer muito mais alto se as molduras das portas forem altas ou se os móveis forem baixos. Uma sala bem iluminada pode esconder o fato de que a janela está voltada para uma parede de tijolos.
Durante as videochamadas ao vivo, a Sra. Chiaramonte pede que o agente do vendedor desligue todas as luzes e dê uma panorâmica nos quartos. Revisitar o apartamento em horários diferentes do dia também é importante para avaliar a quantidade de luz natural que o espaço recebe.
Antes de uma videochamada, analise a planta baixa, geralmente disponível no final da apresentação de slides de fotos da lista, porque um layout estranho pode informar seu tour. O quarto não tem armário? (Mais comum do que você pensa.) O banheiro fica ao lado da cozinha? O foyer é um espaço morto?
Observe a metragem quadrada, mas cuidado com a matemática difusa. Não existe um padrão universal de como medir o espaço habitável, com algumas plantas baixas incluindo armários ou paredes externas. Em qualquer caso, não é provável que o agente seja venda inferior o tamanho, então preste muita atenção aos quartos que parecem pequenos no papel.
Para um quarto principal, 10 por 10 deve deixar espaço suficiente para manobrar ao redor da cama e deixar espaço para alguns móveis, disse Chiaramonte, mas muitos nova-iorquinos se contentam com muito menos, então concentre-se em sua forma e funcionalidade.
O que você não vê
Um estratagema pré-pandêmico perdura: agentes que tiram os sapatos antes de uma turnê para que o chão não estale e seus passos não ecoem, disse Melissa Leifer, agente da Keller Williams em Nova York.
A cidade é um lugar barulhento e fedorento, e seu tour deve abordar isso de frente.
“Eu literalmente passei 25 minutos em uma sala só para ver se você ouve barulho no andar de cima”, disse Ross Evangelista, um agente da Berkshire Hathaway HomeServices. Não tenha vergonha de pedir ao seu anfitrião para se demorar.
Compreender os guinchos e gemidos de um apartamento pode ser especialmente importante agora que tantos residentes trabalham de casa, e os agentes hoje, com muitos anúncios, mas poucos clientes potenciais qualificados, são mais propensos a atender às suas solicitações.
“A maioria dos corretores está feliz por eu querer ver” suas listagens, disse Leifer. “Então eles ficam tipo, 'Claro, você quer que eu dê um salto mortal para trás?'”
Algumas questões simplesmente não podem ser resolvidas sem uma visita pessoal, mas pergunte para ver a que distância o elevador está do apartamento e ouça o seu zumbido. Há uma calha de lixo por perto ou a fumaça química de uma lavanderia? O apartamento fica de frente para uma avenida movimentada ou equipamento mecânico barulhento? Você não saberá seu limite de irritação sem uma visita, mas o tour virtual pode ajudá-lo a decidir se vale a pena fazer a viagem.
Os passeios começam no saguão
Alguns tours de vídeo, especialmente gravações de alta produção, levariam você a acreditar que o apartamento é uma série de fotos panorâmicas de glamour. Mas uma parte do preço também se baseia nas comodidades do prédio (a maioria permanece fechada), na equipe do prédio e na caminhada do meio-fio até o seu apartamento.
Peça ao agente do vendedor uma excursão ao vivo que comece no saguão, pare no elevador e continue no corredor do lado de fora do apartamento. Quantas unidades estão no chão? O edifício impõe distanciamento social e novos protocolos de elevador? Os espaços comuns precisam de renovação?
“Este não é um vídeo de marketing”, disse Natalie Eisen Newburgh, uma agente do CORE. “Você deseja movimentar a câmera muito lentamente, abrir portas, olhar para tetos e pisos.”
Os lustrosos videoclipes de dois minutos ainda desempenham um papel: procure suas omissões. A câmera ficou longe do banheiro? As cortinas estavam fechadas? Quando um vídeo ao vivo puder ser agendado, peça para ver o lado de fora das janelas para ter uma sensação de luz, tráfego da rua e vistas.
Preste atenção não apenas ao tamanho dos cômodos, mas também aos corredores e espaços intersticiais que são tão importantes para o fluxo do apartamento. O saguão é grande o suficiente para você trocar suas roupas de rua? O corredor é estreito e escuro? Você tem que atravessar um quarto para chegar ao banheiro?
Algumas corretoras estão experimentando tours 3D que unem fotos para criar visualizações interativas de 360 graus. A Matterport, uma empresa de tecnologia com um conjunto de ferramentas 3-D adotado por várias corretoras, possui um recurso que permite aos usuários rastrear e medir todas as dimensões de uma sala, incluindo metragem quadrada e altura. Isso pode ser especialmente útil no mercado cooperativo, onde os agentes raramente estimam a metragem quadrada por medo de riscos legais caso deturpem o tamanho. Os condomínios, por outro lado, listarão a metragem quadrada no plano de oferta do edifício, mas o apartamento acabado ainda pode diferir significativamente dessa estimativa.
Trabalho de casa
Existem sinais de alerta que nem mesmo um tour em pessoa revelará. Compradores e locatários em potencial devem pesquisar o site do Departamento de Edifícios em busca de violações de construção que possam prejudicar o negócio. Existem problemas de elevador não resolvidos? Houve relatos de problemas de mofo ou encanamento?
Agregadores de dados imobiliários, como Zillow e Neighbourhood Scout, podem ajudar a identificar características do bairro, incluindo estatísticas de crimes e classificações escolares. Localize.city, uma empresa de listagem e dados, também criou um algoritmo para classificar o qualidade da luz natural para milhares de anúncios na cidade de Nova York. O site também rastreia trabalhos de construção nas proximidades que podem desgastar os nervos dos residentes que vivem em casa ou, algum dia, bloquear suas vistas panorâmicas.
Quando um comprador leva a sério o procedimento, o advogado do comprador deve revisar as atas da cooperativa ou do condomínio do prédio, disse Leifer. Enterradas nas anotações da reunião podem estar pistas sobre infestações de percevejos anteriores, a saúde financeira do prédio, a taxa de ocupação do proprietário e as próximas avaliações, entre outros insights.
“Se você não pode obter a devida diligência”, disse ela, “não compre”.
Stefanos Chen é um repórter imobiliário que mora em Nova York. Ele ingressou no The Times em 2017, após cinco anos no The Wall Street Journal, onde foi repórter e produtor multimídia. @stefanoschen
