Открытый дом мертв. Да здравствует день открытых дверей.

Стефанос Чен

  • 1 сентября 2020 г.

Переполнение чужой квартиры в ленивое воскресенье - спорт, которым так много нью-йоркцев хотят купить, арендовать или таращиться, - возможно, никогда не будет прежним.

Личные показы снова разрешены в Нью-Йорке после многомесячного запрета, вызванного коронавирусом, но их труднее запланировать, труднее посещать и они предназначены для серьезных покупателей.

Так что виртуальный тур, неуклюжий кузен открытых дверей, никуда не денется. Анализ многих его форм, от перепроданного музыкального видео до шаткой живого видео, имеет важное значение для сужения поля сейчас, в то время, когда отложенное предложение наводняет рынок, а личные туры остаются труднодостижимыми.

Как писатель На рынке колонке, я лично видел сотни квартир, а еще десятки - через прерывистые звонки FaceTime с замаскированными средствами. Среда другая, но трюки в основном те же. Вот пример того, что видео может и не может рассказать вам, и как извлечь максимальную пользу из следующего лучшего.

Ложь невооруженным глазом

Попросите показать квартиру с выключенным светом и обязательно проверьте виды из каждого окна - не только для ощущения естественного света, но и для того, выходит ли комната на оживленный перекресток.  
Попросите показать квартиру с выключенным светом и обязательно проверьте виды из каждого окна - не только для ощущения естественного света, но и для того, выходит ли комната на оживленный перекресток. Кредит… Бернадетт Пава 

«Люди считают, что то, что вы видите, - это то, что вы получаете с видео», - сказала Эллисон Кьярамонте, агент Warburg Realty, и они ошибаются.

Да, на видео труднее скрыть некоторые недостатки, например, крошечную кухню или устаревшую ванную, но формат может вводить в заблуждение. Посредственный восьмифутовый потолок может выглядеть намного выше, если дверные коробки высокие, а мебель низкая. Хорошо освещенная гостиная могла скрыть тот факт, что окно выходит на кирпичную стену.

Во время видеозвонков в прямом эфире г-жа Кьярамонте просит агента продавца выключить свет и перемещаться по комнатам. Пересматривая квартиру в разное время дня, также важно оценить, сколько естественного света получает пространство.

Перед видеозвонком ознакомьтесь с планом этажа, который часто доступен в конце слайд-шоу с фотографиями, потому что необычный макет может повлиять на ваш тур. В спальне нет туалета? (Чаще, чем вы думаете.) Ванная комната находится рядом с кухней? Неужели фойе мертвое пространство?

Обратите внимание на квадратные метры, но остерегайтесь нечеткой математики. Не существует универсального стандарта для измерения жилого пространства, с некоторыми планами этажей, включая туалеты или внешние стены. В любом случае маловероятно, что агент недооценка размер, поэтому обратите особое внимание на комнаты, которые на бумаге выглядят маленькими.

По словам г-жи Кьярамонте, для основной спальни размер 10 на 10 должен оставлять достаточно места для маневрирования вокруг кровати и оставлять место для некоторой мебели, но многие жители Нью-Йорка обходятся гораздо меньшим, поэтому сосредоточьтесь на ее форме и функциональности.

Что ты не видишь

Когда мы сидим дома взаперти, важна высота потолка. В этой послевоенной квартире потолки высотой восемь с половиной футов, но изящная мебель может сделать пространство выше. Спросите размеры.
Когда мы сидим дома взаперти, важна высота потолка. В этой послевоенной квартире потолки высотой восемь с половиной футов, но изящная мебель может сделать пространство выше. Спросите размеры. Кредит… Warburg Realty

По словам Мелиссы Лейфер, агента Keller Williams в Нью-Йорке, одна уловка перед пандемией сохраняется: агенты снимают обувь перед экскурсией, чтобы полы не скрипели, а их шаги не звучали эхом.

Город - шумное, вонючее место, и ваш тур должен быть адресован именно этому.

«Я провел буквально 25 минут в комнате, чтобы посмотреть, не услышите ли вы шум наверху», - сказал Росс Евангелиста, агент Berkshire Hathaway HomeServices. Не стесняйтесь попросить хозяина задержаться.

Понимание скрипов и стонов в квартире может быть особенно важно сейчас, когда так много жителей работают из дома, и сегодня агенты, у которых много объявлений, но мало квалифицированных потенциальных клиентов, с большей вероятностью будут удовлетворять ваши запросы.

«Большинство брокеров просто счастливы, что я хочу видеть их объявления», - сказала г-жа Лейфер. «Значит, они такие:« Конечно, ты хочешь, чтобы я сделал сальто назад? »

Некоторые вопросы просто невозможно решить без личного визита, но попросите посмотреть, как далеко от квартиры находится лифт, и прислушайтесь к его гудению. Есть ли поблизости мусоропровод или химические пары прачечной? Выходит ли квартира на оживленный проспект или на громкое механическое оборудование? Вы не узнаете свой порог раздражения без визита, но виртуальный тур может помочь вам решить, стоит ли ехать.

Экскурсии начинаются в холле

Помните о том, что не показано. Ванная комната не изображена? Виртуальный тур проходит мимо кухни? В этой фотогеничной спальне нет туалета.
Помните о том, что не показано. Ванная комната не изображена? Виртуальный тур проходит мимо кухни? В этой фотогеничной спальне нет туалета. Фото… Бернадетт Пава

Некоторые видео-туры, особенно высококачественные записи, могут заставить вас поверить в то, что квартира представляет собой серию панорамных гламурных снимков. Но часть цены также зависит от удобств в здании (большинство из которых остается закрытым), персонала здания и ходьбы от тротуара до вашей квартиры.

Спросите у агента продавца об экскурсии, которая начинается в вестибюле, останавливается у лифта и продолжается в коридоре за пределами квартиры. Сколько единиц на этаже? Обеспечивает ли здание социальное дистанцирование и новые протоколы лифтов? Нужны ли в ремонте места общего пользования?

«Это не маркетинговое видео, - сказала Натали Эйзен Ньюбург, агент CORE. «Вам нужно очень медленно панорамировать камеру, открывать двери, смотреть на потолки и полы».

Глянцевые двухминутные видеоклипы по-прежнему играют роль: ищите их пропуски. Камера находилась подальше от ванной? Шторы были задернуты? Когда можно запланировать прямую трансляцию, попросите увидеть за окном, чтобы почувствовать свет, уличное движение и виды.

Обратите внимание не только на размер комнат, но и на коридоры и межквартирные пространства, которые так важны для потока в квартире. Достаточно ли большое фойе, чтобы переодеться в уличную одежду? Коридор узкий и темный? Вам нужно пройти через спальню, чтобы добраться до ванной?

Некоторые брокерские компании экспериментируют с трехмерными турами, которые объединяют фотографии для создания интерактивных обзоров на 360 градусов. Matterport, технологическая компания с набором трехмерных инструментов, принятым несколькими брокерскими компаниями, имеет функцию, которая позволяет пользователям отслеживать и измерять все размеры комнаты, включая квадратные метры и высоту. Это может быть особенно полезно на рынке кооперативов, где агенты редко оценивают площадь в квадратных футах, опасаясь юридических рисков, если они неверно представляют размер. Кондо, с другой стороны, будут указывать квадратные метры в плане предложения здания, но готовая квартира все равно может существенно отличаться от этой оценки.

Домашнее задание

Есть предупреждающие знаки, которые не обнаружит даже личный тур. Потенциальным покупателям и арендаторам следует поискать на веб-сайте Департамента строительства здания нарушения, которые могут нарушить условия сделки. Есть ли нерешенные проблемы с лифтом? Были ли сообщения о плесени или проблемах с сантехникой?

Некоторые веб-сайты используют общедоступные и проприетарные данные, чтобы помочь вам принять ваше решение. В Localize.city есть функция, которая оценивает качество солнечного света для тысяч объявлений в Нью-Йорке.
Некоторые веб-сайты используют общедоступные и проприетарные данные, чтобы помочь вам принять решение. В Localize.city есть функция, которая оценивает качество солнечного света для тысяч объектов в Нью-Йорке. Кредит… localize.city

Агрегаторы данных о недвижимости, такие как Zillow и Neighborhood Scout, могут помочь определить характеристики района, включая статистику преступности и рейтинги школ. Localize.city, компания, занимающаяся листингом и данными, также разработала алгоритм для оценки качество естественного света для тысяч объявлений в Нью-Йорке. Сайт также отслеживает близлежащие строительные работы, которые могут потрепать нервы жителям дома или когда-нибудь заблокировать их открытый вид.

По словам г-жи Лейфер, как только покупатель серьезно настроен действовать, юрист покупателя должен ознакомиться с протоколом совета директоров по кооперативу или кондоминиуму. В записях собрания могут быть подсказки о прошлых заражениях постельными клопами, финансовом состоянии здания, заполняемости домовладельцев и предстоящих оценках, среди прочего.

«Если вы не можете добиться должной осмотрительности, - сказала она, - не покупайтесь на это».

Стефанос Чен - репортер по недвижимости из Нью-Йорка. Он присоединился к The Times в 2017 году после пяти лет работы в The Wall Street Journal, где он был репортером и мультимедийным продюсером. @stefanoschen